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日本不動產投資，台灣投資人大都以收租為主要考量，有少部份投資人因生涯規畫或是家中小孩念書的關係，會考慮到自住的部分，買自住物件未來若要轉售，要能考慮到轉售是否能被市場所接受，所以建議要買時，還是要考慮到未來轉售日本不動產時，市場買方接手的問題，整個日本不動產市場出售量最大的為套房物件，套房物件每月的支出成本高，除了高額的管理費每月還有一筆修繕費要支出，套房物件若是地點不理想，或是屋齡老舊，大樓內部管理不良，是很難賣掉的，除非賤價出售，在日本買小套房的投資，風險非常高。

日本不動產整體房價相對比台北的房價仍算便宜許多，東京23區市中心15年至30年的中古屋房價每坪約在40-50萬台幣，大阪市中心中古屋房價則在20-30萬台幣，在租金方面，東京23區平均住家每坪可租到7000-9000日元，大阪市平均住家每坪可租到5000-6000日元，若以長期投資收租考量，大阪不動產的租金投報率有7-10%，相比東京5%-7%高了許多，且大阪不動產的房價便宜，投資買在便宜的價格，風險相對低了許多，在日本買房，最重要的是知道每年房屋的支出費用有多少，才能知道投資真實的淨利，若買日本集合式住宅，如套房或是2-3房的住家，本公司統計算過，每年的支出成本約為房價的3-4%，支出的成本相當高，在日本買一整棟透天的成本最低，每年的支出成本約房價的2%左右，且在日本不動產市場，一整棟物件是最受歡迎的，一整棟物件入手的售價，在東京約6000萬日元，大阪4000萬日元以上就有不錯的透天物件，真得是比台北便宜許多。

很多投資人購屋條件的要求，挑選日本不動產必需是1981年之後的新耐震基準的物件，反而忘了以地點為優先選擇，在東京、大阪市中心，好地段的房屋屋齡大都在1981年之前，新耐震基準的物件，若是地點不佳，在出租方面一樣會不理想，建議還是先以地點為優先選擇，日本不動產有些房子不是新耐震，但房子有修繕計畫，就算房子有年紀，但屋況維持不錯，若銀行願意保險地點又好，反而是投資的理想物件，若能直接投資含土地整棟透天就沒有高額的管理修及繕費用的問題，最近日幣跌到了正常匯率水準，要再下跌的空間不大，要出手投資此時正是時機。

東京房地產2016年目前統計收租約 5-6% 利回，大阪不動產的收租投報率則有 7-9% 利回

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文章資料來源：東京大阪不動產投資顧問        禁止轉載